名義が祖父母のままの土地・家はどうする？相続登記の手順と2027年までの期限

名義が亡くなった祖父母のままになっている土地や家でも、今から相続登記をすることはできます。ただ、祖父母が亡くなったあとに父母なども亡くなっている場合は「数次相続」と呼ばれる状態になり、手続きに関わる人や必要な書類が増えます。2024年4月1日より前から名義がそのままの不動産は、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

01「数次相続」とは

たとえば、祖父が亡くなったあと、土地の名義を変えないうちに、相続人だった父も亡くなったとします。このように、前の相続の手続きが終わらないうちに次の相続が起きている状態を「数次相続」といいます。

この場合、祖父の土地を誰が引き継ぐかの話し合いには、祖母（ご存命の場合）や父の兄弟姉妹に加えて、父の立場を引き継いだ父の相続人（母や子など）も加わります。

02誰が手続きに関わるかは、戸籍で確定します

数次相続では、祖父の出生から死亡までの戸籍に加えて、途中で亡くなった父などの出生から死亡までの戸籍、現在の相続人全員の戸籍が必要になります。何代も前の名義になると、相続人が十数人になることもあり、疎遠な親族や連絡先の分からない方が含まれることもあります。

遺産分割の話し合いは、関係する相続人全員で行う必要があります。一人でも抜けていると、その話し合いの結果を登記に使うことはできません。必要な書類の基本は「相続登記に必要な書類は？集め方と準備の順番」で詳しく説明しています。

03期限：2024年4月1日より前からそのままなら、2027年3月31日まで

2024年4月1日から、相続登記は義務になりました。それより前に相続したことを知っていた不動産で、相続登記がされていないものは、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。正当な理由がないのに登記をしない場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。

遺産分割をしていない間は、相続人全員が法律で決まった割合で不動産を共有している状態です。そのため、ご自身はその不動産を引き継ぐつもりがなくても、相続人であれば義務の対象になります。

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ただし、相続人申告登記は「自分が相続人であること」などを申し出る手続きで、名義を変える登記ではありません。売却や担保の設定をするときは、あらためて相続登記が必要です。

04登記は、原則として相続が起きた順番に行います

数次相続の場合、登記は原則として「祖父から父へ」「父から子へ」と、相続が起きた順番に重ねて申請します。途中の相続人が一人だけだった場合など、一定の条件を満たすときは1回の申請にまとめられることもありますが、できるかどうかは戸籍や話し合いの内容によって変わります。

05登録免許税が免税になる場合があります（2027年3月31日まで）

相続登記の登録免許税は、本来、土地の価額の0.4%です。2027年3月31日までは、次の場合に土地の登録免許税が免税になります。

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どちらも、申請書に免税の根拠となる法令の条項を書く必要があり、書かないと免税は受けられません。対象は土地で、建物は含まれません。

06話し合いがまとまらない・連絡がとれない人がいるとき

まずは戸籍で相続人を確定し、関係する方に事情をお伝えするところから始めます。

• 連絡先が分からない方がいる場合は、家庭裁判所での手続き（不在者財産管理人の選任など）が必要になることがあります
• 意見が対立して話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停などを検討することになり、内容によっては弁護士への相談が必要です
• 期限までに名義変更が間に合いそうにない場合は、相続人申告登記で義務を果たす方法があります

司法書士は、登記の手続きや家庭裁判所に提出する書類の作成はお手伝いできますが、相続人どうしの交渉や意見の調整を代理で行うことはできません。

07早めに確認しておきたい理由

時間がたつほど、さらに相続が重なり、関わる人が増えていきます。また、売却や建て替え、担保の設定をしたいときに名義が祖父母のままだと、まず相続登記を済ませる必要があります。いますぐ売る予定がなくても、誰が相続人になるのかだけでも先に確認しておくと、いざというときに慌てずに済みます。

当事務所では、戸籍をさかのぼって相続人を確定し、相続関係説明図や遺産分割協議書の作成、登記申請（免税措置が使えるかの確認を含みます）までお手伝いしています。相続登記の全体の流れは相続登記（名義変更）のご案内、費用の目安は料金案内をご覧ください。

この記事を書いた人

司法書士 桐渕 啓悟

きりぶち司法書士事務所 代表。群馬司法書士会所属（簡裁訴訟代理等関係業務 認定）。群馬県藤岡市を拠点に、相続登記・不動産登記・会社登記のご相談をお受けしています。ご挨拶・プロフィール